Trendbrief commercieel vastgoed MRA – 2e kwartaal 2020

Hoe kan de Metropoolregio Amsterdam het hoofd bieden aan het grote woningtekort? De 32 MRA-gemeenten hebben de ambitie de komende tien jaar 150.000 nieuwe woningen te bouwen. Deze Trendbrief Commercieel Vastgoed MRA staat stil bij de noodzaak van woningbouwversnelling, de opgave van beide provincies, de beschikbare bouwlocaties en plannen die al in ontwikkeling zijn in Zaanstad, Amsterdam-Zuidoost, Haarlem en Lelystad.

1.  Algemeen

Nederland kent een tekort van meer dan 300.000 woningen. Met als gevolg dat grote groepen mensen geen geschikte en betaalbare woning kunnen vinden. De druk op de woningmarkt stijgt door toenemende werkgelegenheid, veranderde gezinssamenstelling – minder mensen per woning- en vergrijzing. Ouderen wonen langer zelfstandig thuis. En de nood zal de komende jaren verder toenemen; dat komt onder meer vanwege bevolkingsgroei. De meest recente prognose van het CBS laat zien dat de bevolkingsgroei groter is dan eerder verwacht. Het aantal inwoners van Nederland stijgt naar 18,5 miljoen in 2030 en 19 miljoen in 2039. 

Voor 2030 moet er op elke 7 tot 8 huizen in Nederland één huis bijgebouwd. Voor een stad als Amsterdam is de verhouding zelfs 1 op 5. De 32 gemeenten in de Metropoolregio Amsterdam hebben de ambitie om tussen 2020 en 2030 jaarlijks 15.000, dus in totaal 150.000 nieuwe woningen toe te voegen.

Noord-Holland

Grofweg twee derde van die opgave zal binnen de grenzen van de provincie Noord-Holland worden gebouwd. Gedeputeerde Cees Loggen zet in de Noord-Hollandse Woonagenda voor de komende vijf jaar vooral in op de bouw van betaalbare en duurzame woningen. “De provincie stimuleert voor de korte en middellange termijn substantiële woningbouw op plekken waar de infrastructuur al goed is geregeld. Daarbij gaat het niet alleen om wegen en openbaar vervoer, maar ook om zaken als de beschikbaarheid van voldoende elektriciteit.” 

Volgens Loggen is er binnen de MRA vooralsnog voldoende plancapaciteit beschikbaar om binnenstedelijk of op al eerder aangewezen buitenstedelijke locaties te bouwen. Woningbouw in bijvoorbeeld het open veenweidegebied boven Amsterdam is niet aan de orde. Om de woningproductie te stimuleren, komt er een bouwambassadeur en wil de provincie gemeenten, marktpartijen en woningcorporaties met raad en daad bijstaan. “Door kennis, geld of capaciteit aan te bieden willen we hen in hun kracht zetten, zodat zij kunnen bouwen.” Nog dit jaar hoopt Loggen daarover met de regio’s woonakkoorden te sluiten, inclusief aandacht voor de tijdgeest. “Deze tijd vraagt van ons ook dat er natuurinclusief en circulair wordt gebouwd.”

Flevoland

De rest van de bouwproductie is een zaak van Flevoland, met name van Almere en Lelystad. De provincie heeft samen met gemeenten een woonagenda in voorbereiding. Voor gedeputeerde Jan de Reus is voldoende woningproductie op de eerste plaats een zaak van de gemeenten. “Flevoland biedt ruimte voor de toekomst. Wij geven met het oog op de ruimtelijke ordening wel zoekrichtingen aan, maar het primaat ligt bij de gemeenten.” 

De Tweede Kamer zou in heel Flevoland, inclusief de gemeenten die niet tot de MRA behoren, wel 100.000 nieuwe woningen willen zien. “Mijn eerste indruk is dat we binnen twintig jaar een dergelijk aantal kunnen halen. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft daarvoor voldoende bouwgrond voorhanden”, aldus De Reus. Het zwaartepunt van die bouwstroom zal liggen in Lelystad en Almere. “Een dergelijke productie past goed in de ontwikkelvisies van beide gemeenten. Wel zijn dan voldoende werkgelegenheid, betere voorzieningen en een betere infrastructuur noodzakelijk. We bouwen niet in Almere-Pampus als de IJmeerlijn achterwege blijft, maar de minister van BZK heeft al aangegeven daarvoor middelen uit de grondopbrengst te willen inzetten. Ook is een opslag op de grondprijs denkbaar.” 

Als zich een recessie aandient, als bedrijven daardoor veel minder behoefte hebben aan bijvoorbeeld werknemers uit het buitenland, dan zal de woningvraag afnemen. Ook is het denkbaar dat kinderen vanwege de recessie langer thuis blijven wonen en dat gezinsverdunning wat langzamer gaat. Maar op enig moment komt er een vaccin of een medicijn. Als het met de economie weer de goede kant op gaat, dan hebben we die woningen toch echt wel nodig.”