Trendbrief MRA vastgoed Q3 2021

Bereikbare steden

Tienduizenden extra woningen in stedelijk gebied

Negen middelgrote steden rondom Amsterdam kunnen substantieel bijdragen aan het verminderen van de woningnood. In de centra van die steden bestaat ruimte voor de toevoeging van 65.000 woningen binnen tien jaar. Woningbouw moet gelijk opgaan met betere voorzieningen, aantrekkelijke openbare ruimte en versterking van de bereikbaarheid. Nergens in Nederland is de druk op de woningmarkt zo groot als in de Metropoolregio Amsterdam.

De grote woningvraag maakt de bouw noodzakelijk van minstens 175.000 betaalbare en duurzame woningen tot 2030. De Metropoolregio ontwikkelt zich steeds meer tot één samenhangend stedelijk gebied. De oplossingen voor de woningnood moeten dus ook binnen die poly-centrische metropool worden gevonden.

Binnenstedelijk bouwen


Inventarisatie van de woningbouwmogelijkheden binnen Almere, Haarlem, Hilversum, Hoofddorp, Lelystad, Purmerend, Zaanstad, Alkmaar en Hoorn maakt duidelijk dat binnenstedelijk een oplossing voorhanden is voor twee-derde deel van die bouwopgave. Het project Bereikbare Steden heeft het inzicht gebracht, dat op relatief korte afstand – maximaal 1.200 meter – van trein- en busstations de bouw mogelijk is van 65.000 woningen voor 2030.

Dat woningaanbod moet gevarieerd zijn: van sociale huurwoningen en betaalbare huur- en koopwoningen in het middensegment tot duurdere huur- en koopwoningen. Voor allerlei doelgroepen. Jongeren, startende gezinnen en senioren.

De mogelijkheden wisselen per stad. Purmerend heeft zich uitgesproken voor verstedelijking rondom het treinstation. Ook Hoorn, Hilversum en Zaanstad werken aan verdichting in hun stationsgebieden. Almere wil met meer woningen en extra (onderwijs-)voorzieningen in het stadscentrum breken met de traditionele scheiding van wonen, werken en winkelen. Lelystad ziet in het centrum van de stad eveneens kansen voor meer stedelijk wonen. Alkmaar denkt onder meer aan de ontwikkeling van een gevarieerd woon-werkmilieu langs het Alkmaars Kanaal.

Haarlem heeft om de historische binnenstad te ontlasten behoefte aan een nieuw busstation aan de zuidkant van de stad. In het aangrenzende Schalkwijk kan vervolgens de woningvoorraad verbeterd en uitgebreid. En Haarlemmermeer ziet nieuwe grote bouwlocaties tot ontwikkeling komen vooruitlopend op het doortrekken van de Noord-Zuidlijn tot aan het treinstation van Hoofddorp.

Ander aanzien

Al die plannen hebben dezelfde gemene deler: het creëren van sterke, aantrekkelijke steden zonder af te doen aan de eigen identiteit van die steden. Doel is niet alleen woningen bij te bouwen, maar ook levendige stadsharten te maken.

Van en voor de eigen bewoners. Met de bewoners zijn vooraf gesprekken gevoerd over de identiteit van elke stad afzonderlijk. Verdichting en verstedelijking zal het aanzien van die steden veranderen, nieuwe skylines liggen in het verschiet, maar het gebeurt wel op een manier die past bij de wensen van de huidige inwoners.

Op die plekken domineert niet de auto, maar krijgen voetgangers en fietsers voorrang. Binnenstedelijk bouwen heeft onbetwistbaar voordelen. Door binnen de stad te bouwen kan het open landschap van Noord-Holland en Flevoland voor een groot deel vrij van bebouwing blijven.

Binnenstedelijke woningen zijn doorgaans gestapeld en compact en kennen een lager energiegebruik dan de traditionele rijwoning. De versterking en verdichting van stadsharten zorgt voor een wezenlijk economisch effect. Groei van het aantal huishoudens leidt tot meer bestedingen in de toch al door de groei van e-commerce onder druk staande detailhandel.

Daarnaast ontstaat in diverse sectoren ruimte voor duizenden extra banen. Niet op de laatste plaats zal door groei van het aantal inwoners en een toenemend aantal bezoekers een breder draagvlak ontstaan voor een duurzaam en gezond mobiliteitssysteem, met zo min mogelijk uitstoot en hinder. En dat alles kan gestalte krijgen op basis van de bestaande planvoorraad. Voor die aantrekkelijke steden hoeven geen nieuwe bouwlocaties te worden aangewezen.   

Publieke tekorten

Nieuwe woningbouw, het klimaatbestendig maken van bestaande woningen en binnensteden, betere openbare ruimte en goede bereikbaarheid vragen omvangrijke investeringen van marktpartijen en overheden. Marktpartijen investeren in die negen steden ongeveer 13 miljard euro. De totale publieke kosten voor ontwikkeling van de bouwgrond, aantrekkelijke openbare ruimte en betere voorzieningen zijn geraamd op zo’n drie miljard euro. Gemeenten, regio en provincies kunnen daarin een belangrijk aandeel leveren, maar niet in alles voorzien. Een uiteindelijk tekort van ongeveer de helft lijkt onvermijdelijk. Versterking van die stadsharten zal daardoor niet lukken zonder extra steun van het Rijk.

Gerelateerde artikelen