De woningmarkt in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) staat nog steeds onder grote spanning. De prijsklassen van woningen zijn sterk uit verhouding met de inkomensverdeling binnen de regio. Zo zijn er meer huishoudens met een laag inkomen dan woningen die voor deze groep betaalbaar zijn. Deze disbalans is de laatste jaren niet groter geworden, maar ook niet kleiner. De groei van de particuliere huursector is gestopt en het aandeel koopwoningen is licht gestegen. Voor huurders in de sociale huursector is de betaalbaarheid van hun woonlasten verbeterd. In de midden- en dure huur geven juist meer huurders een relatief groot deel van hun inkomen uit aan woonlasten.

Dit blijkt uit de eerste resultaten van het onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA) 2025, dat elke twee jaar wordt uitgevoerd in opdracht van de gemeenten en woningcorporaties in de Metropoolregio Amsterdam.

Minder woningen en huishoudens erbij

In 2024 kwamen er in de hele Metropoolregio Amsterdam ongeveer 14.000 woningen bij. Dat zijn er meer dan in 2023, maar minder dan in 2021 en 2022. Deze lagere bouwproductie gaat gepaard met een afname in de groei van het aantal huishoudens: van 3,7% tussen 2021 en 2023 naar ongeveer 2% tussen 2023 en 2025. Binnen de MRA groeide het aantal woningen en huishoudens de afgelopen jaren naar verhouding het meest in de deelregio Almere-Lelystad.

Groei particuliere huursector gestopt

Bijna de helft van de woningvoorraad in de MRA bestaat uit koopwoningen. Dit aandeel is tussen 2023 en 2025 licht gestegen, van 47% naar 48%. In dezelfde periode bleef het aandeel particuliere huurwoningen gelijk: 20%. Daarmee is voorlopig een einde gekomen aan de groei van de particuliere huursector die in de voorgaande jaren te zien was. Mogelijk spelen de nieuwe wet- en regelgeving op het gebied van verhuur en fiscale maatregelen daarbij een rol, waardoor het verhuren van particuliere huurwoningen minder aantrekkelijk is geworden. Het percentage middenhuur binnen de totale voorraad is tussen 2023 en 2025 gedaald van 7% naar 6%, terwijl het aandeel dure huur ongeveer gelijk bleef op 10%.

Meer lage en middeninkomens dan betaalbare woningen

Tussen 2017 en 2023 is de woningvoorraad in de MRA steeds duurder geworden. Daardoor raakten de verdeling van de woningprijzen en de inkomens van huishoudens steeds verder uit balans. In de afgelopen jaren is deze mismatch niet verder toegenomen, maar ook niet afgenomen. Net als in 2023 zijn er in 2025 meer huishoudens met een laag inkomen (44%) dan sociale huurwoningen (36%). Er zijn ook nog steeds meer huishoudens met een middeninkomen dan woningen die voor deze groep betaalbaar zijn. Het aandeel betaalbare woningen voor middeninkomens steeg van 10% naar 12%, maar ook het aandeel huishoudens met een middeninkomen nam toe, van 13% naar 15%.

Inkomensgroepen
Lage inkomens zijn eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 49.669,- en meerpersoonshuishoudens met inkomen tot € 54.847,-. Onder de middeninkomens vallen eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 67.366,- en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 89.821,-.

Nieuwe kopers betalen steeds meer aan hypotheek

Huurders zijn in 2025 gemiddeld 27% van hun netto-inkomen kwijt aan de huur van hun woning, na aftrek van eventuele huurtoeslag. Dat is ongeveer evenveel als in 2023. Eigenaren van koopwoningen betalen gemiddeld 16% van hun inkomen aan hypotheek, na verrekening van belastingaftrek. Huishoudens die in de afgelopen twee jaar een woning hebben gekocht, zijn een veel groter deel van hun inkomen kwijt aan hypotheek: gemiddeld 25%. De gemiddelde bruto hypotheeklasten van deze huishoudens liggen met € 1.725,- ook aanzienlijk hoger dan in 2023. Naast de traditionele hypotheek maakten zij vaker dan gemiddeld gebruik van een schenking, overwaarde, spaargeld of een familiehypotheek om de woning te financieren.

Afname hoge woonquote in sociale huur, in midden- en dure huur juist toename

De woonquote is het deel van het netto-inkomen dat huishoudens aan totale woonlasten uitgeven. Naast huur en hypotheek (minus huurtoeslag en belastingaftrek) gaat het hierbij om energiekosten, servicekosten en kosten voor de Vereniging van Eigenaren. In de sociale huursector is de gemiddelde woonquote gedaald en hebben minder huurders een hoge woonquote, waarbij zij minstens 40% van het inkomen kwijt zijn aan totale woonlasten. Tussen 2023 en 2025 daalde dit aandeel van 23% naar 16%. In de middenhuur en dure huur nam het aandeel huishoudens met een hoge woonquote juist licht toe en hebben veel meer huurders een hoge woonquote: in de middenhuur drie van de tien huishoudens en in de dure huur vier van de tien huishoudens. Onder eigenaar-bewoners heeft slechts 6% van de huishoudens een hoge woonquote.

Anne-Jo Visser, directeur van het Platform Corporaties Metropoolregio Amsterdam (PCMRA), is blij met de lagere woonlasten in de sociale huursector. ‘Dat is goed nieuws voor onze huurders. Tegelijkertijd is het teleurstellend dat er nog steeds een tekort is aan sociale huurwoningen en dat een deel van de lage inkomens daardoor noodgedwongen te duur moet huren. Dat betekent dat er in de MRA meer ruimte moet komen voor nieuwbouw van sociale huur. Als PCMRA blijven wij ons daarom hard maken voor het bouwen van minimaal 30% sociale huur in elke gemeente.’

Vooral jonge alleenwonenden en stellen aangewezen op dure huur

Over het algemeen wonen alleenwonenden vaker in een huurwoning en stellen vaker in een koopwoning. Jonge alleenwonenden en stellen (tot 35 jaar) zijn vaak aangewezen op het dure huursegment (€ 1.185,- of meer), omdat zij niet terecht kunnen in een sociale huurwoning, het aanbod van middenhuurwoningen beperkt is en ze geen woning kunnen kopen. Van de jonge alleenwonenden huurt 21% een dure huurwoning, onder jonge stellen gaat om 44%. Oudere alleenwonenden (55-plus) huren meestal in het sociale segment óf hebben een koopwoning. Van de oudere stellen zonder kinderen heeft het merendeel een koopwoning.

‘De cijfers uit het WiMRA-onderzoek laten zien dat de druk op de woningmarkt in de Metropoolregio Amsterdam nog steeds groot is’, zegt de Haarlemse wethouder Floor Roduner, voorzitter van het portefeuillehoudersoverleg Bouwen & Wonen in de MRA. ‘Voor veel huishoudens met een laag of middeninkomen blijft het lastig om een woning te vinden die past bij hun inkomen. Dat onderstreept hoe belangrijk het is dat we samen met provincies, gemeenten, corporaties en marktpartijen blijven werken aan meer betaalbare woningen in de hele regio.’

Over WiMRA

Het onderzoek ‘Wonen in de Metropoolregio Amsterdam’ (WiMRA) wordt sinds 2017 elke twee jaar uitgevoerd, naar voorbeeld van het onderzoek ‘Wonen in Amsterdam’ (WiA) dat al sinds 1995 bestaat. Het WiMRA wordt uitgevoerd door Onderzoek & Statistiek van de gemeente Amsterdam, in opdracht van de Metropoolregio Amsterdam en het Platform Corporaties Metropoolregio Amsterdam.

Het onderzoek bestaat uit een grootschalige enquête en een analyse van CBS-gegevens. De vragenlijst is in de periode april-juli 2025 door ruim 52.000 huishoudens in de MRA ingevuld. Huishoudens zijn bevraagd over hun huidige en vorige woonsituatie en over hun woonlasten, buurt en woonwensen. De volledige resultaten van het onderzoek worden in juni 2026 gepubliceerd, in de vorm van een rapportage over de MRA, factsheets per gemeente en een online dashboard.