26-5-2011
Onlangs discussieerden ca. 20 bestuurders uit de Metropoolregio Amsterdam over de woningbouwtaakstelling. Onder voorzitterschap van Robert Linnekamp (portefeuillehouder RO en Wonen van de Stadsregio Amsterdam) stonden zij uitvoerig stil bij de mogelijkheden om onder moeilijke marktomstandigheden toch ontwikkelingen gaande te houden.
De discussie vond plaats onder de titel 'Het nieuwe ontwikkelen'. Verschillende praktijkvoorbeelden uit projecten in Haarlem, Amsterdam, Zaanstad en Almere passeerde de revue. Hoewel ieder project zijn eigenaardigheden kent, is er een aantal algemene lessen uit te trekken.
1. Spreid risico's
Het kunnen dragen van risico is vooral door de aangescherpte normen voor (en vervolgens van) de kredietverstrekkers van ontwikkelaars een belangrijke factor geworden. Institutionele beleggers hebben op het moment vaak grote moeite om aan kapitaal te komen. Met kleine ontwikkelaars die minder risico hoeven te lopen, en bovendien vaak relatief meer eigenvermogen hebben, is nu veelal beter zaken te doen. In Haarlem worden bij de herontwikkeling van Schalkwijk vele kleine ontwikkelaars betrokken. De risico's worden zo verdeeld. Met de Vereniging Van Eigenaren (VVE) van het betreffende winkelcentrum is ook nog een partij betrokken die op langere termijn baat heeft bij een geslaagde ontwikkeling. 'Risico' krijgt zo een bredere betekenis. De publiek-private-samenwerkingsvorm tussen gemeente en VVE neemt een regisserende rol in de ontwikkeling. Hierdoor ligt het financiële risico voor het grootste gedeelte bij de ontwikkelende, door de PPS te contracteren partijen. De te wijzigen bestemmingsplannen worden daarnaast afgestemd op de door de PPS gecontracteerde partijen. Het totale plangebied wordt hiervoor opgedeeld in een aantal te wijzigen bestemmingsplannen.
Hoewel in schaal en uitvoering totaal onvergelijkbaar, wordt een zelfde strategie van risico spreiding en 'langdurige binding' toegepast in Almere. De bouwlocaties nabij de Noorderplassen worden voor een groot deel ontwikkeld via particulier opdrachtgeverschap. Kavel voor kavel wordt zo ontwikkeld; zo zijn risico's tot een kleine schaal teruggebracht.
Een andere strategie waarbij risico's worden gespreid is het opknippen van een groot project in kleine deelprojecten. Stapje voor stapje wordt zo verder ontwikkeld. De ontwikkeling van een deel van Saendelft in Zaanstad vindt op deze wijze plaats.
2. Creëer flexibiliteit
Institutionele beleggers en ontwikkelaars zijn geneigd grootschalig te ontwikkelen. Tegelijkertijd komen ze pas in beweging als ca 70% is (voor)verkocht. Daar zit een groot struikelblok: 70% van een grootschalige ontwikkeling betreft veel woningen die je in één keer moet kunnen verkopen, terwijl het aantal potentiële kopers op enig moment gering is. Dit aantal is gering door een kopersstaking. Uiteindelijk is de slechte economische situatie hier debet aan; een situatie die leidt tot onzekerheid over eigen inkomsten op langere termijn, tot strenge eisen om in aanmerking te komen voor een hypotheek en tot relatieve slechte verkoopbaarheid van de huidige woning. Meer flexibiliteit in de planning, waarbij de ontwikkeling minder afhankelijkheid wordt van grote klappen, kan worden verkregen door het gefaseerd ontwikkelen van projecten. Dat schept tevens ruimte voor kleinere ontwikkelaars. In de uitvoering lijkt deze strategie daarmee op de eerder genoemde strategie
3. Boor alternatieve kostendragers aan
In Schalkwijk worden de inkomsten uit daar aanwezige parkeervoorzieningen ingezet als startkapitaal van de PPS. Het gaan om gezamenlijke inkomsten van de gemeente en de daar aanwezige VVE van winkeliers en over deze besteding is gezamenlijk besloten. Het dient ook een gezamenlijk doel. Wanneer PPS opbrengsten uit de ontwikkeling genereert is deze financieringsbron niet meer nodig.
4. Bouw vraaggericht
Bouw waar vraag naar is. Het particulier opdrachtgeverschap zoals dat in Almere als strategie wordt gehanteerd is daar bijna per definitie een voorbeeld van. Maar er zijn veel meer vormen waarin dat kan gebeuren. Amsterdam heeft er met haar projectenschouw voor gekozen de tijd te nemen voor een heroverweging. Ten tijde van een 'bouwstop' is nagegaan wat de feitelijke vraag is. Op basis van onder meer deze analyse is besloten tot het schrappen en herprogrammeren ('omkatten') van projecten.
Tenslotte
De kosten gaan voor de baten uit: afstemming en samenwerken begint bij het kennen van elkaars plannen, problemen en oplossingen. Wat dat betreft was de bijeenkomst een goede start. Vervolgstappen kunnen vooral in kleiner verband worden gezet. Dit ter aanvulling op de beleidsontwikkeling die met name door de Stadsregio Amsterdam en de provincie Noord-Holland al in gang is gezet rond het beleidsthema wonen (woonvisies en regionale actieplannen).
Op het schaalniveau van de metropoolregio lijkt er vooral een taak te liggen voor het monitoren van woningbouwplannen ('wat zit er echt in de pijplijn?'), bundelen van de kennis over de vraagkant en het analyseren van de ‘aanbod/vraag’-relatie. Kortom: het organiseren van nieuwe bijeenkomsten over de verstedelijkingsopgave. In de komende stuurgroep Verstedelijking zal hiervoor een plan van aanpak worden opgesteld.
Maarten Nip (Stadsregio Amsterdam) en Kees Joustra (provincie Noord-Holland)
